Demolizione e ricostruzione: quando serve il Permesso

Continuità temporale, neutralità volumetrica e morfologica dell'intervento e possibili accorpamenti nelle demolizioni e ricostruzioni delimitano i confini operativi tra ristrutturazione e nuova costruzione, tra SCIA e Permesso di Costruire.

Con la sentenza n. 8542 del 4 novembre 2025, il Consiglio di Stato ha dato delle indicazioni molto precise a riguardo, ribadendo che la demoricostruzione può considerarsi una ristrutturazione solo se unitaria, contestuale e “neutra”.

In presenza di accorpamenti, discontinuità o trasformazioni morfologiche rilevanti, l’intervento è a tutti gli effetti una nuova costruzione e richiede necessariamente il Permesso di Costruire.
 
Cosa ha deciso il Consiglio di Stato

La Sezione Seconda del Consiglio di Stato ha quindi confermato l’annullamento dell’atto di conformità edilizia per un intervento a Milano qualificando l’opera come “nuova costruzione” e non come ristrutturazione edilizia ricostruttiva (demolizione e ricostruzione).

La decisione nasce da un contenzioso tra il Comune, il privato proponente e i condomini confinanti su un cambio d’uso da industriale a residenziale.
Respinta, invece, la domanda risarcitoria dei condomini per genericità.
 
Demolizione e ricostruzione o nuova costruzione: i tre criteri dirimenti

La giurisprudenza, alla luce dell’evoluzione dell’art. 3, c.1, lett. d) del DPR 380/2001, riconosce maggiore elasticità su sagoma, sedime e prospetti per gli immobili non vincolati. Restano però quattro limiti che, se violati, identificano l’intervento come nuova costruzione:

• Unicità dell’immobile, ovvero niente accorpamenti o frazionamenti di volumi originariamente distinti, comprese le pertinenze.

• Contestualità temporale, nel senso che demolizione e ricostruzione devono essere legittimate da un unico titolo per consentire ai tecnici di verificare l’esatta consistenza del fabbricato preesistente prima che inizi la demolizione; qualora manchi la contestualità, perché l’edificio è già crollato/demolito, vale solo il ripristino con rigorosa prova della preesistente consistenza, che il privato ha l'onere rigoroso di dimostrare (esatta cubatura e sagoma d'ingombro mediante elementi oggettivi: atti, titoli edilizi, planimetri).

• Neutralità d’impatto, cioé l'utilizzo del solo volume preesistente (salvi incrementi ammessi da legge o strumenti urbanistici), senza rimodellamenti morfologici del terreno (sbancamenti, muri di contenimento, seminterrati, rampe), se non strettamente funzionali.

• Continuità temporale e volumetrica, perché decide la qualificazione dell'intervento.

Nel caso in esame, la mancanza di continuità temporale tra la demolizione, avvenuta anni prima, e la ricostruzione proposta più tardi con altro titolo, l’accorpamento di una pertinenza, e quindi la presenza di volumi distinti, e opere che modificavano la morfologia del sito hanno escluso la neutralità. 

L’insieme delle opere è stato valutato globalmente come nuova edificazione.

Titolo edilizio: SCIA alternativa o Permesso di Costruire?

La qualificazione dell'intervento incide direttamente sul titolo abilitativo necessario. Per la ristrutturazione ricostruttiva, demolizione e ricostruzione, è ammessa, in via ordinaria, la SCIA alternativa al Permesso, a condizione di rispettare i tre limiti sopra citati. Per una nuova costruzione, invece, occorre il Permesso di Costruire, con applicazione degli indici e delle distanze del DM 1444/1968.

La Corte ha quindi ritenuto inadeguata la SCIA alternativa, avendo rilevato che i requisiti della ristrutturazione ricostruttiva non erano presenti.